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论香港楼奴到底有多痛苦?

今年,香港大学民意研究计划,并发表“香港楼奴指数”,调查显示现时楼奴指数为45.5分。港人住屋处境严峻,楼奴的面向相当广泛,非公屋住户更要花大半生积蓄供楼或是租楼,负担更加吃重。香港楼奴到底有多痛苦?下面从个指数来感受下香港楼奴的痛苦。
中原城市领先指数
中原城市领先指数(CCL)反映主要大型屋苑二手住宅楼市走势,是以1997年7月的楼价水平为标淮,假设当时的水平为100,现11月2日公布的中原城市领先指数为183.7,已远高于1997年楼市泡沫巅峰期的水平。

私人住宅租金指数
私人住宅租金指数以1999年全年平均数字作为基数(即100)。其中私人住宅的租金指数,截至2018年第三季为196.3,即已升接近一倍。上述指数有再按单位大小作出细分。其中A类单位(面积40方米以下,即约430方尺)私人住宅租金指数,今年第3季为216.8,可见一般普罗大众会租住的细单位,租金升得更显著。
私人住宅售价指数
同样以1999年作为基数(即100),根据已落成物业在二手市场的买卖售价分析而来,全香港各区、所有楼龄的楼宇都包含在内。今年第3季为392.7,升幅竟有将近4倍,实在吓人。上述指数同样有再按单位大小作出细分。其中A类单位(面积40方米以下,即约430方尺),今年第3季私人住宅售价指数为434,同样显示较小型单位,价格升得更快。
人均居住面积
按香港政府统计处去年底发表的数字,本港截至2016年人均居住面积为161平方尺。参考其他地区:中国内地为40.8平方米,即约439平方尺(截至2016年);北京为34.02平方米,即366.2平方尺(截至2016年);新加坡约为300平方尺(截至2016年)。
痛苦指数
香港金管局的楼价与收入比率,是指一般50平方米单位的平均价格,与私人住宅住户的家庭全年入息中位数的比率,坊间俗称「痛苦指数」。截至2018年第2季,比率为18.2,比起1997年的高峰值14.6还要高。
供款佔入息比率
供款佔入息比率即楼宇按揭供款佔住户月入的比例。这里采取的样本是面积45平方米单位的按揭供款,相对住户入息中位数比率。根据香港政府今年上半年经济报告,截至今年6月比率为74%,远高于1998至2017年间44%的长期平均水平。由于香港即将进入加息周期,数字往后有可能进一步提升。
收入杠杆比率
收入杠杆比率指的,是一般50平方米单位(以20年期、七成按揭计算)的按揭供款,与私人住宅住户的家庭月入中位数的比率。今年第2季的数字是81.3%,远高于约50%的长期平均值。
居屋中签无望
香港私楼太贵,那么买居屋呢?以今期居屋为例,一共推售4,431个新单位,绿白表五五比,房委会收到至少26.14万份申请表(未计屋邨和邮寄递交),即平均最少59人争一个单位。房委会暂未公布绿白表各有多少份,但一般而言白表都会佔大多数,所以白表人士中签机会应更低。
公屋轮候时间
轮候公屋又如何?截至2018年6月底,共有26.85万宗申请,包括15.06万宗一般申请,及11.79万宗非长者单人申请,一般申请者的平均轮候时间为5.3年。打个比方,若申请人于18岁开始申请,有可能要等30年左右才可获足够分数编配市区公屋单位,即上楼时已年近半百。
劏房户
私楼买不起/租不起,居屋抽不到,公屋轮不到,那可能只剩下住劏房了。根据香港统计处《2016年中期人口统计主题性报告:居于分间楼宇单位人士》,全香港现时约有9.27万个分间单位(即劏房),全港有21万人居于劏房。他们的人均居住面积中位数仅得56.5平方尺,低于现时公屋标淮的7平方米(约75.35平方尺)。

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